L’immobilier est l’investissement préféré des français. Sécurisé rentable tangible l’immobilier est aussi l’objet de toutes les spéculations. Investir dans l’immobilier doit toujours s’envisager avec l’aide d’un spécialiste. Ce type d’investissement est plus complexe qu’il n’y paraît
1) Définir votre projet et vos objectifs
Il est important de discuter de votre projet. Un investissement immobilier n’est pas anodin. Choisir sa résidence principale est un choix totalement différent d’un investissement locatif.
Il est possible d'investir dans l’immobilier pour : réduire ses impôts, préparer sa retraite, obtenir des revenus complémentaires ou trouver le chez soi de ses rêves.
2) Choisir l’emplacement. L’emplacement l’emplacement l’emplacement ?
L’emplacement est un critère important mais ce n’est pas le seul surtout dans l’investissement locatif.
Il est préférable d’investir loin de chez soi mais avec un rendement intéressant qu’a côté avec un rendement faible.
3)Confier à votre conseiller la recherche du bien
Mevlana s’occupe de chercher le meilleur appartement ou maison correspondant à votre projet.
4)Faire financer son projet
Nous travaillons avec de multiples banques et courtiers en prêts en France et à l’international.
Si le dossier est finançable nous affichons une réussite de 100% dans le financement de nos clients.
5) Faire certifier par le notaire
Attention ! La fiscalité est toujours à prendre en compte dans un projet immobilier.
Tout bien immobilier est soumis à la taxe foncière en fonction de barèmes locaux.
Dans le cadre d’un investissement locatif les loyers sauf LMNP sont soumis à l’impôt foncier.
Mevlana votre conseiller référent est détenteur de la Carte Transaction dite Carte T. Il peut vous conseiller tous types de biens immobiliers dans le neuf et l’ancien sur tout la France et dans les pays pour lesquels il a conclu un partenariat.
Dubaï est l’une des zones en plus forte croissance du monde avec 8% de croissance économique en 2023.
Véritable hub entre le Moyen-Orient l’Asie et l’Europe Dubaï est en développement permanent.
Les avantages d’investir à Dubaï:
L'immobilier occupe une place à part dans une stratégie patrimoniale pour une raison simple : c'est le seul actif qu'une banque accepte de financer. Personne ne vous prêtera 300 000 € pour acheter des actions ; on vous les prêtera pour acheter un appartement. Cet effet de levier permet de constituer un patrimoine avec un apport limité, les loyers contribuant au remboursement. S'y ajoutent deux atouts : des revenus récurrents et indexés, et une fiscalité qui peut être considérablement allégée selon le régime retenu.
L'immobilier n'est pas sans contrepartie : faible liquidité, gestion à assurer, risque locatif, frais d'acquisition élevés qui imposent de raisonner sur au moins huit à dix ans. Constellation Patrimoine intervient précisément sur ces points : capacité d'emprunt réelle, choix du régime fiscal et structuration de la détention.
L'achat d'un bien en location nue reste la voie la plus classique. Les loyers relèvent des revenus fonciers, imposés au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux — une fiscalité lourde pour un contribuable déjà imposé. Son intérêt principal réside dans le déficit foncier : les travaux d'entretien et d'amélioration s'imputent sur les revenus fonciers puis, dans une limite annuelle, sur le revenu global. C'est la solution adaptée à qui souhaite maîtriser son bien et engager des travaux.
En meublé, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Sous le régime réel, vous déduisez les charges et surtout vous amortissez le bien : comptablement, cet amortissement vient effacer une grande partie du résultat imposable. Résultat, des loyers souvent peu ou pas fiscalisés pendant de longues années. C'est aujourd'hui le meilleur compromis pour un investisseur qui cherche un revenu complémentaire net, sans travaux lourds.
Une société civile de placement immobilier détient un parc diversifié — bureaux, commerces, santé, logistique — et vous en distribuez les loyers au prorata de vos parts. Vous n'avez aucune gestion à assurer, le ticket d'entrée est faible et le risque locatif est mutualisé sur des dizaines d'immeubles et de locataires. Les SCPI peuvent être achetées comptant, à crédit, en nue-propriété, ou logées dans un contrat d'assurance-vie — chaque modalité ayant une fiscalité différente. C'est la solution la plus simple pour diversifier sans contrainte de gestion.
Le démembrement sépare la nue-propriété de l'usufruit. En achetant la nue-propriété, vous acquérez avec une décote significative et ne percevez aucun loyer pendant la durée du démembrement — donc aucune fiscalité et aucune gestion. À l'extinction de l'usufruit, vous récupérez la pleine propriété sans imposition supplémentaire. Le bien n'entre pas dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière pendant la période. C'est un outil de constitution de capital pour un investisseur déjà fortement imposé qui n'a pas besoin de revenus immédiats.
La société civile immobilière est un outil de structuration, pas un dispositif fiscal en soi. Elle facilite la détention à plusieurs, organise la transmission progressive par donation de parts et permet, sur option à l'impôt sur les sociétés, d'amortir le bien. L'option pour l'IS est un choix quasi irréversible, avec des conséquences majeures à la revente : elle se décide après simulation, jamais par principe.
| Solution | Ticket d'entrée | Gestion | Fiscalité des revenus | Adapté à |
|---|---|---|---|---|
| Locatif nu en direct | Élevé | Forte | Revenus fonciers | Projet avec travaux |
| LMNP au réel | Élevé | Moyenne | BIC, amortissement | Revenu complémentaire net |
| SCPI | Faible | Nulle | Revenus fonciers | Diversification simple |
| Nue-propriété | Moyen | Nulle | Aucune pendant la période | Contribuable fortement imposé |
| SCI | Variable | Variable | IR ou IS sur option | Détention à plusieurs, transmission |
Le financement conditionne la rentabilité de l'opération davantage que le bien lui-même. Un écart de taux, une assurance emprunteur mal négociée ou une durée inadaptée modifient le rendement net sur toute la durée du prêt. Constellation Patrimoine intervient en tant qu'intermédiaire en opérations de banque et services de paiement : nous évaluons votre capacité d'emprunt réelle, construisons le dossier, mettons les établissements en concurrence et négocions les conditions — taux, assurance, garanties, modularité des échéances.
Nous travaillons également la structure du financement : durée, part d'apport, différé éventuel, arbitrage entre amortissable et in fine selon votre fiscalité. Ces choix, faits en amont, ont plus d'impact sur le résultat final que la négociation du prix d'achat.
Trois niveaux d'imposition se superposent et doivent être anticipés ensemble. Les revenus locatifs d'abord, imposés très différemment selon qu'il s'agit de location nue (revenus fonciers, au barème) ou meublée (BIC, avec amortissement possible). L'impôt sur la fortune immobilière ensuite, qui frappe le patrimoine immobilier net au-delà d'un seuil, et dont certaines détentions — comme la nue-propriété — sont exclues. La plus-value à la revente enfin, dont l'imposition décroît avec la durée de détention jusqu'à exonération complète après un long délai.
Un investissement immobilier se juge sur son rendement net de fiscalité, pas sur son rendement brut. Deux biens affichant le même loyer peuvent produire des résultats très différents selon le régime retenu. Pour approfondir la dimension fiscale, consultez notre page dédiée à la réduction d'impôts.
Nous commençons par un audit complet : capacité d'emprunt, fiscalité actuelle, patrimoine existant, horizon et objectifs — revenu immédiat, capitalisation ou transmission. Nous présentons ensuite une ou plusieurs solutions chiffrées, avec le rendement net de fiscalité, l'effort d'épargne mensuel réel et la valorisation projetée, réunis dans un rapport écrit de préconisations. Nous assurons enfin la mise en œuvre — financement, régime fiscal, structuration — puis le suivi, avec un point de situation trimestriel.
Rédigé par Mevlana Yildirim, fondateur de Constellation Patrimoine, Conseiller en Investissements Financiers (CIF), enregistré à l'ORIAS sous le n° 101280329. Cabinet situé au 11 Avenue de Friedland, 75008 Paris — premier rendez-vous découverte offert. Informations générales à caractère indicatif, ne constituant pas un conseil personnalisé.
Les banques financent généralement le prix du bien mais rarement les frais de notaire et de garantie. Il faut donc prévoir un apport couvrant au minimum ces frais, soit environ 8 à 10 % du prix dans l'ancien. Certains dossiers solides obtiennent un financement à 110 %. Ce qui compte davantage que l'apport, c'est la cohérence globale : taux d'endettement, reste à vivre, stabilité des revenus et qualité du bien.
Cela dépend de votre disponibilité et de votre capacité d'emprunt. L'immobilier en direct offre l'effet de levier maximal et le contrôle du bien, mais impose une gestion et concentre le risque sur un seul locataire. La SCPI supprime toute gestion et mutualise le risque sur des dizaines d'immeubles, avec un ticket d'entrée bien plus faible, mais une liquidité moindre et des frais d'entrée à amortir sur la durée. Les deux se combinent très bien.
Oui, le mécanisme d'amortissement reste le principal atout de la location meublée : il permet de neutraliser une grande partie du résultat imposable pendant de nombreuses années. Le LMNP demeure la solution la plus efficace pour dégager un revenu complémentaire faiblement fiscalisé. La règle reste toutefois de vérifier la cohérence économique du bien avant l'avantage fiscal.
Oui, via une SCI ou directement au bilan de la société d'exploitation, mais les conséquences diffèrent fortement. La détention à l'impôt sur les sociétés autorise l'amortissement du bien, ce qui réduit l'imposition des loyers, mais alourdit sensiblement la fiscalité de la plus-value à la revente. Ce choix se décide après simulation chiffrée, en tenant compte de votre horizon de cession.
Oui. Constellation Patrimoine intervient comme intermédiaire en opérations de banque : nous évaluons votre capacité d'emprunt, montons le dossier, mettons les banques en concurrence et négocions le taux, l'assurance emprunteur et les garanties. Nous travaillons aussi la structure du prêt — durée, différé, amortissable ou in fine — car elle influence directement la rentabilité nette.
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